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文 / 楊春吉(故鄉)
【新聞】
凶宅是自殺或他殺？房價的瑕疵程度有別！呂姓屋主花200多萬元買到凶宅，打官司解約勝訴後，高雄高分院審理結果卻大逆轉，認為張姓前屋主並未刻意隱瞞，及凶宅是自殺而非他殺，瑕疵程度不是很嚴重，改判他敗訴。二審合議庭法官說，凶宅分自殺或他殺，就國人觀感，他殺有冤氣存在屋內，對房屋經濟價值影響最大，應屬重大瑕疵。但該屋有人自陽台跳樓自殺，距交易日有12年之久，期間並無傳聞影響居住品質，瑕疵未達重大而解約的程度，呂又無法舉證張刻意隱瞞，認為返還價金沒有理由（自由時報100年4月19日報導：〈瑕疵不嚴重〉買自殺凶宅解約敗訴）。
【疑義】
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金；惟依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
換言之，以民法第354條第1項、第2項、第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金者，依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。
而本案臺灣高等法院高雄分院99年度上字第149號民事判決，首先以「五、系爭房屋是否符合凶宅之要件即是否有物之瑕疪部分： (一)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疪，為民法第354 條第1 項前段所明定。此項關於物之瑕疪擔保責任之規定，係基於買賣為一方移轉財產權於他方，而他方支付價金之契約，為求買賣標的與價金在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客觀上認為適當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。又物之瑕疪擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則除契約預定效用為當事人之特約，應依特約為認定外，就價值及通常效用之認定，自應就一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。 (二)又房屋為不動產，並為一般人居住使用之場所，若房屋存有非自然身故之情事時（即一般俗稱之凶宅），此類情事在法律上雖無明確之定義，然就一般交易習慣之認知，係指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言。而此一因素，雖未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損，但就我國國情及一般社會大眾而言，多存有嫌惡畏懼之心理，除對居住品質有所疑慮外，在心理層面上亦會造成相當程度之負面觀感及影響，故在房地產交易市場及經驗法則上，均認此類房屋會影響當事人之購買意願及價格，而造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低落結果，就房屋之經濟價值而言，顯有減損之瑕疪，自應認屬上開條文所稱之物之瑕疵。 (三)再者，房屋是否為為凶宅，既屬客觀存在事實之判斷事宜，自應依該「凶殺或自殺事件」之客觀情狀為審酌，尚不宜以當事人主觀之認知（例如宗教信仰或特殊喜好）為基準；而出賣人應負擔保責任之效果，則應依民法第354 條第1 項後段、第359 條規定，就該凶宅所生瑕疪程度為適當之認定。換言之，所謂凶宅在物之瑕疪擔保責任之適用，應先依該凶殺或自殺事件之客觀情狀為審酌，而經認定具有減少價值之瑕疪後，再依該瑕疪之程度分別適用應減少價金或解除契約之法律效果。至客觀情狀之斟酌，則應包括事件發生之地點、事件之性質、距本件交易之時間等內容，並依社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之認定。(四)經查，於85年間發生系爭房屋之住戶杜姓男子非自然身故之事實，為兩造所不爭執，且經本院依職權向台灣高雄地方法院檢察署查明屬實，有該署函文及高雄市左營區戶政事務所檢送之戶籍謄本在卷可稽（見原審卷64-3頁，本院卷第27頁），應可認為真實。又依被上訴人之陳述，該杜姓男子係自系爭房屋之陽台跨出後，站立於下層即12樓之遮雨棚上跳下（見本院卷第46∼48頁照片所示房屋現況），上訴人雖質疑是否為自殺或意外墜樓尚難認定，但就一般人之經驗認知而言，以系爭房屋位於13樓之高度，若確非施工等不得已之必要，應無跨出陽台並站立於遮雨棚上而置自己於危險情境之情事。故從此情事及經驗法則觀之，被上訴人陳稱應屬自殺，尚難認全無所據。 (五)又上訴人雖主張若依上開認定之事實，因杜姓男子係跨出陽台而站立於12樓之遮雨棚上並跳下，則其死亡地點已非在系爭房屋之專有部分範圍內，即難認係發生在系爭房屋內之事件，自難認系爭房屋為凶宅等語，並援引內政部所訂頒「不動產委託銷售契約書範本」及「成屋買賣契約書範本」所附之「建物現況確認書」為據（見原審卷第104 、108 、118頁）。然上開文書固有記載「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」為判斷是否屬凶宅之依據，但該上開範本並無強制性，業經內政部所敘明（見原審卷第104 頁），且範本所載僅限於賣方產權持有期間發生之要件亦有待商榷，況該杜姓男子為系爭房屋之住戶而自陽台跨出後站立於12樓之遮雨棚上跳下，就一般社會通念觀之，仍以系爭房屋為事件之發生地，而不拘限於死者應死於屋內或專有部分內。就此而言，本院經斟酌本件情節，認被上訴人主張系爭房屋符合凶宅之定義，應屬可採，上訴人上開論述，尚難採信。」之理由及依據，認系爭房屋是符合凶宅之要件，即有物之瑕疪，本文認其尚未違反經驗法則，尚無不妥。惟如果再細分的話，本案應是「滅失或減少其價值之瑕疵」（註一）。
至於本案解除契約是否顯失公平部分，本案臺灣高等法院高雄分院99年度上字第149號民事判決，則以「六、被上訴人所為解除系爭買賣契約是否合法部分： (一)本件系爭房屋係符合凶宅之要件，業如前述，然凶宅雖可認屬物之瑕疪，但此項瑕疪之程度是否足以達到可解約之程度，因民法第359 條但書所稱「解除契約顯失公平者」係指該瑕疪對買受人所生損害與解除契約對出賣人所受損害，有失平衡而言，故應參酌事件之客觀情狀，就事件發生之地點、事件之性質、距本件交易之時間等內容，依社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之認定。 (二)經查，凶宅之定義既為曾發生凶殺或自殺之房屋，而凶殺係指死者並非基於自己意思結束生命而係遭他人殺害，就一般國人之觀感及認知，會有冤怨之氣存於被害場所，故多存有嫌惡畏懼之心理，則在凶殺之情形，對房屋在經濟價值上所造成之減損明顯較多，此種瑕疪應可認已屬重大，若不准解約對買受人顯失其衡平，故應可准予解約。而自殺則係指死者因某些因素而無繼續生存之意願並因而自己結束生命，其原因較為多端，自應參酌其自殺之客觀情狀再為審酌。本件依被上訴人所述，杜姓男子係跨出陽台而跳下身故（墜落地點應在中庭），故嚴格言之，死亡（陳屍）地點並非在屋內，若與死者係在屋內自殺之情形相較，並不相同，且本件事件發生時間係在85年間，距本件買賣已約有12年，而此期間並無相當事證足以認定同一大樓住戶有因此傳聞或繪聲繪影而影響居住質之情事，參以依被上訴人及高雄市政府警察局左營分局函文（見原審卷第72頁）所述，住戶傳聞杜姓男子係因罹患憂鬱症而跳樓，則自殺原因應屬因久病厭世而尋求解脫，與因怨念報復棄世自盡之情形不同，就凶宅之定義而，其瑕疪程度顯然較低。本院經斟酌上情後，認本件在瑕疪程度上尚難達足以解約之程度，若准予解約就對上�! D人並不公平，而應僅得以減少價金之方式處理（經本院向被上訴人詢問後，被上訴人明確表示不主張減少價金，見本院卷第81頁）。故被上訴人主張解約合法，並不足採。」之理由及依據，謂「解約對買受人並未顯失其衡平」，故本案買受人解除契約請求返還買賣價金，無理由。就此，本案判決，參酌事件之客觀情狀，從「自殺、凶殺對經濟價值影響程度之區分」以及「發生時間距離長短」等因素（即事件發生之地點、事件之性質、距本件交易之時間等內容），而依社會上之普遍認知、觀感、經驗法則及誠信原則來認定「買受人解除契約顯失其衡平」，本文認為，尚屬有據。
而且本案判決也提醒了我們，就（一）「凶宅之定義既為曾發生凶殺或自殺之房屋，而凶殺係指死者並非基於自己意思結束生命而係遭他人殺害，就一般國人之觀感及認知，會有冤怨之氣存於被害場所，故多存有嫌惡畏懼之心理，則在凶殺之情形，對房屋在經濟價值上所造成之減損明顯較多，此種瑕疪應可認已屬重大，若不准解約對買受人顯失其衡平，故應可准予解約。而自殺則係指死者因某些因素而無繼續生存之意願並因而自己結束生命，其原因較為多端，自應參酌其自殺之客觀情狀再為審酌」（二）「房屋為不動產，並為一般人居住使用之場所，若房屋存有非自然身故之情事時（即一般俗稱之凶宅），此類情事在法律上雖無明確之定義，然就一般交易習慣之認知，係指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言。而此一因素，雖未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損，但就我國國情及一般社會大眾而言，多存有嫌惡畏懼之心理，除對居住品質有所疑慮外，在心理層面上亦會造成相當程度之負面觀感及影響，故在房地產交易市場及經驗法則上，均認此類房屋會影響當事人之購買意願及價格，而造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低落結果，就房屋之經濟價值而言，顯有減損之瑕疪，自應認屬�! W開條文所稱之物之瑕疵」等兩方面，有重新去思考的意義。
【註解】
註一：就此，亦可請參胡綺萱、楊春吉著，台灣法律網電子書：買預售屋very易（一）（http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=76）一、『凶宅』，會不會影響房價？一文中，所言「從而，臺灣高等法院似較傾向「凶宅並非係物之瑕疵」，但臺灣板橋地方法院99年度訴字第1543號民事判決：「按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，或通常效用之降低，惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於此類非自然身故事件，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對於居住其內之住戶言，除會對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故! 依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面之影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵」所言（臺灣板橋地方法院97年度訴字第2195號、96年度訴字第1393號、96年度訴字第1666號民事判決、臺灣高等法院臺南分院98年度上字第145號民事判決，也同此見解；惟臺灣板橋地方法院裁判中亦有持否定見解者，例如臺灣板橋地方法院94年度訴字第182號民事判決）、臺灣高等法院高雄分院99年度上字第47號民事判決：「按買賣標的物之房屋，若屋內曾發生兇殺或自殺致死事故，因我國社會一般大眾就居住其內有心理之負面負擔，致而於不動產交易市場，就此類之房屋，有相當程度影響購買價格，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人自殺或凶殺致死情事，乃屬房屋交易之重要資訊，於出售時應揭露之，否則即認係物之瑕疵，此即實務上所謂之「凶屋」。此類不動產之所以影響價格，乃因房屋之故，故而是類不動產，若拆除房屋，即應認為已袪除其負面之因素，不能以類推「凶屋」之模式，認其係「凶地」。且屋內有人自殺或凶殺致死事實嗣後將房屋拆除僅而出售土地之情形，與曾發生多人死亡的重大災難之土地（例如空難）、行! 刑場地、墳場等民間視為「凶地」之情形，亦屬有間，是類曾有發生自! 殺之房屋，於房屋拆除後，出售土地，因主觀上「凶之依附」消除，已不同以往之面貌，不再存有普遍大眾皆對之存有嫌惡心理，客觀上亦足認已袪除不利之條件，故而除非購地者對此特別表明有所要求，否則，原則上售地者無須揭露類此資訊之義務，此類土地不因其上之房屋是平向之透天厝或集合式房屋（公寓大廈）而有所不同，即就集合式之公寓大廈而言，若其中一戶曾發生非自然死亡事故，嗣該大樓拆除，該基地絕非可歸列「凶地」，同屬利用土地建築房屋於其上之平房、透天樓房，雖利用之空間密度或平行、垂直利用之方式，惟要不能因此而謂有差異性之影響。本件分割前○○段438 號土地上所坐落之○○村○○路65號古厝曾發生宋○○於90年5 月間自殺在屋內，被上訴人丙○○於95年間標得該土地應有部分二分之一，96年間訴請分割土地，取得系爭○○段438-2 號後，即將古厝左邊即坐落其所取得土地上之建物拆除，整理成空地，於２年後之98年6 、7 月間，始出售、交付該土地予上訴人，則揆諸上開說明，客觀上已袪除不安之條件，自不能以「凶地」視之，並據而援市場上「凶宅」之例，認一般之大眾均會嫌惡，認為瑕疵。」所言，是否較符經驗法則（所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。最高法院98年度台上字第1283號民事判決等參照）呢？」。
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