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文 / 劉孟錦律師.胡綺萱.楊春吉

 

【案例事實】

仲介帶看要交50-100元,合法嗎?社區不是有免稅證明,可以對外收錢嗎?



【解析】

按公寓大廈管理條例第18條第3項規定,公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之;而公共基金之來源,有「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列」、「區分所有權人依區分所有權人會議決議」、「本基金之孳息」以及「其他收入」等四種,而管理費乃為支應經常性支出,而依區分所有權人會議決議而繳納(註一),自屬公共基金之一種,其運用自應依區分所有權人會議之決議為之(註二)。



惟以上係指「管理費之繳納及其運用」而言;至於社區對外之收益,依公寓大廈管理條例第36條第7款之規定,本為管理委員會之職務,而且社區向仲介收取「1次50元看屋費(使用電梯、公用部分之使用費以及其使用後所生清潔費等)」,其內容也未違反公寓大廈管理條例、比例原則、誠信原則,也無民法第247-1條:「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約,為左列各款之約定,按其情形顯失公平者,該部分約定無效:一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」所稱顯失公平情形,反而更符合「使用者付費原則」以及「合理差別待遇原則」,管理委員會會議就此之決議,苟也未違反規約或區分所有權人會議決議,自屬適法,向仲介收取「1次50元看屋費(使用電梯、公用部分之使用費以及其使用後所生清潔費等)」,並無不妥(惟1次100元看屋費,對於仲介,有無重大不利益而顯失公平情形,則須思考;1次500元或800元或1000元看屋費,亦同)。



向住戶收取「1次50元看屋費(使用電梯、公用部分之使用費以及其使用後所生清潔費等)」,則有疑慮;蓋依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定,修繕、管理、維護共用部分、約定共用部分所生之費用,除「修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔」及「區分所有權人會議或規約另有規定,從其規定」外,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。而公寓大廈之電梯,原則上應屬公寓大廈管理條例第3條第4款:「本條例用辭定義如下:四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物,而供共同使用者。」所稱「共用部分」(註三),所以管理、維護它所生的電費,除「區分所有權人會議或規約另有規定,從其規定(規約或區分所有權人會議決議有授權者,應得認規約有規定或區分所有權人會議有決議)」外,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。是住戶搭乘大樓電梯是否要付費?應視「該電梯是否為共用部分或約定共用部分」以及「區分所有權人會議或規約有無另有規定(含是否有授權規定)及其內容」而定。如果該電梯是共用部分或約定共用部分,而且區分所有權人會議或規約也無另有規定,則該公寓大廈管理委員會自不得逕以己決要求付費之故也。



【註解】
註一:公寓大廈管理條例第18條第1項:「公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」、內政部100年722台內營字第1000805799號令修正,自中華民國一零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本(http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/1000805799-1.doc)第17條:「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費,除由起造人依法提撥公共基金總金額新臺幣 元整外,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項:(一)公共基金。(二)管理費。…」、第18條:「…二、管理費用途如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、現行之公寓大廈規約範本(http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/0950800996-1.doc)第10條:「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(一)公共基金。(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時,買賣契約或分管契約有規定者從其規定,未規定者,各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。…」、第11條:「…二、管理費用途如下:(一)委任或僱傭管理服務! 人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、臺灣臺北地方法院98年度訴字第564號民事判決:「另按公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之,公寓大廈管理條例第18條第3項有所明文;又依喜○門大廈區分所有權人及住戶規約第6條第2項規定,管理費用途 如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定專用及約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分之經常管理費用。依此可知,喜○門大廈之公共基金,係在上述規約所規範之用途範圍內,授權管理委員會為運用。」等可資參照。


註二:規約或區分所有權人會議決議有授權者,應得認規約有規定或區分所有權人會議有決議;最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款! 者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」、臺灣高等法院95年度上字第489號民事判決:「上開住戶規約第10條第3項前段固規定管理費以足敷該規約第11條第2款之開支為原則,惟其於第同條第2項已明定該社區管理費用收取標準由管理委員會於廣納各住戶意見後決定之,並授權管理委員會依實際收支現況酌以調整,另於同條第3項後段規定,所收取之管理費及公共基金之金額達2年之管理費用時,得經區分所有權人會議決議停止收繳,顯見上開住戶規約係授權被上訴人得廣納各住戶意見後,酌定一定標準徵收管理費,而非謂被上訴人須按該社區每月! 實際開支情形,逐月計算各住戶應負擔之管理費,而後予以收取。」、! 最高法院 90年度台上字第607號民事判決:「次查前開住戶公約第十七條規定,管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤,各住戶應依章繳納,其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨,管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法,再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故被上訴人是否已依該規約制定辦法,與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。」可資參照。
註三:內政部100年4月21日營署建管字第1000019565號函:「…樓梯或電梯之產權如登記為專有,惟卻係供住戶共同使用,屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分,…」、臺灣臺北地方法院95年度訴字第5844號民事判決:「地上1至3樓之電梯及地下2至3樓之停車場部分,均是系爭景○金○大廈公共設施之一部,被告所支出相關電費收據仍應計入公共開放空間之管理維護費用;又景○金○大廈係於89年5月16日取得使用執照(見被證3),各住戶亦自89年6月起陸續入住系爭景○金○大廈,則89年5月16日以後之支出均得計入公共開放空間管理維護費用,原告主張91年4月以前之費用不得計入亦不足採;至原告辯稱本件有消防安檢缺失、花木未整理、公園燈未保養、座椅損壞維護等情形,然此僅得認原告擔任管理員期間就該等事項是否有未盡管理之責情事,尚不得全盤推翻被告其餘管理維護之支出…」、臺灣臺北地方法院100年度訴字第976號民事判決:「另被告固辯稱其未使用電梯,應無須負擔電梯之保養費與材料費云云,並舉原告所公布99年8月、100年4 月之收支明細以佐其說(見本院卷第182頁至第183頁);惟電梯既為仁愛光復大廈之共用部分,即得由各區分所有權人按其共有之應有部分比例為使用收益,各區分所有權人並應為此依應有部分之比例負擔修繕、管理、維護之費用,至各區分所有權人究有無實際使用電梯,核與其是否應分擔修繕、管理、維護費用無涉。」參照。



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